Покупка квартиры со свободной планировкой: что нужно знать


Однако это не так: существуют правила, ограничения и нормы, соблюдать которые все равно придется. Рассказываем об основных. Почему нельзя делать планировку по своему желанию?

Чем это грозит? Потому что есть планы, которые были утверждены еще на этапе проектирования; есть распределение зон по санитарным и техническим зонам.

Увы, многие владельцы жилья не знают об этом. Если собственник готовится к большим изменениям, нужно идти все согласовывать по разным инстанциям.

Если же перепланировку нельзя узаконить, стоит готовиться к большим неприятностям.

Например, квартиру будет очень сложно продать. Подобное жилье не могут купить ипотечники: в банках не дают кредиты на квартиры с незаконной перепланировкой.

Кроме того, подобное жилье будет стоить дешевле, чем аналогичное на рынке. Хорошо.

Перепланировка квартиры в новостройке

Перепланировка жилого помещения в новостройке обязательно должна быть согласована с главным архитектором проекта строящегося дома и всеми компетентными государственными инстанциями.

Вполне возможно, что придется пойти на существенные уступки (по некоторым данным, до четверти цены). Все это говорит о том, что к изменению плана квартиры нужно подходить крайне ответственно.

До недавних пор согласно российскому законодательству разрешалось делать перепланировку только в той квартире в новостройке, на которую были оформлены права собственности. Но затем правительство внесло определенные поправки и изменения в законодательно-нормативные акты, и теперь проведение перестройки возможно и до сдачи дома в эксплуатацию и получения выписки из ЕГРП о праве собственности на объект недвижимости.
Как и в любом другом случае, перепланировку квартиры в еще не сданном в эксплуатацию доме необходимо согласовать. Для согласования этого вопроса обязательно нужны правоустанавливающие документы на жилое помещение, которых у владельцев новой квартиры быть в принципе не может, поэтому документом, устанавливающим

Свободная планировка

Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, в том числе и к , которую собственник таковой даже не считал, думая что он действует на законных основаниях.

Поэтажный план застройщика, фото: Чтобы развеять все сомнения, достаточно взглянуть на , или поэтажный план застройщика и все встанет на свои места, ведь проекты домов свободной планировки ничем не отличаются от проектов домов многоквартирных.

В большинстве случаев вы увидите там не «свободную планировку», а самый что ни на есть обыкновенный поэтажный план, где четко размечены и жилые , и мокрые зоны, и кухня, и вспомогательные помещения. Примеры планов БТИ по новостройкам с выделенными помещениями, фото: Обычными линиями показаны стены, которые по факту возведены.

Стены, обозначенные пунктирными линиями, отсутствуют и обязанность их возвести возложена на собственника. Зачастую перед заказчик посещает уже построенную квартиру в новостройке и видит «свободную планировку» своими глазами.

Свободная планировка в новостройке: что это означает на самом деле

Иногда квартира сдается Застройщиком с отсутствием стен, а в документах БТИ отображается как единое жилое помещение (белым квадратом), без выделения зон с разным функциональным назначением.

Это наиболее сложная ситуация: например, по закону расширение ванн и санузлов на площади жилых комнат запрещено.

Но если ориентироваться на имеющееся БТИ, то в какую сторону собственник ни расширял бы санузел, он попадет на площадь жилой комнаты, так как в квартире не выделены зоны коридоров. Как же быть в таком случае? На самом деле, несмотря на отсутствие стен на плане БТИ, существует строительный план (поэтажный план застройщика), где полностью отмечены все помещения, то есть обозначена планировка, прошедшая согласование перед строительством.
Таким образом, совершенно определенная планировка квартиры уже согласована с уполномоченными органами, и сразу же возникает вопрос, соответствует ли она тому, что хотел бы сделать для себя новый собственник.

Своими руками — Как сделать самому


Покупатель получает жилплощадь, ограниченную лишь наружными стенами.

Внутренние стены либо обозначены парой рядов кирпичей (пеноблоков), либо нарисованы пунктиром на плане БТИ; в квартире выполнена разводка по полу к радиаторам отопления, проведены коммуникации (чаще всего они скрыты в коробах из кирпича или пеноблоков), предусмотрены пожарная сигнализация и встроенная вентиляционная система.

Чётко обозначены лишь границы кухни и санузла—так называемых мокрых зон. С точки зрения застройщика, отсутствие стен равнозначно существенной экономии на стройматериалах.

Впоследствии в квартире-полуфабрикате можно будет возвести

Новостройки со свободной планировкой — выгодно ли это?

Но следует отдавать отчёт, что без проекта на каждую построенную в многоэтажном доме квартиру, строительство начать невозможно.

Черновая отделка построенного жилья, а точнее сказать, коробки дома, может обойтись примерно в же сумму, что и его возведение. По этой причине застройщик будет рад предложению девелоперов и риелторов разделить жилой фонд на две части — квартиры со свободной планировкой и обычные.
Другими словами, у застройщика уже есть документация на определённую планировку квартиры и именно эти данные он передаёт в БТИ. Если же вы захотите организовать другое расположение комнат на купленных вами квадратных метрах, то вам заново придётся согласовывать, так если бы вы захотели рушить реально выстроенные, а не виртуальные перегородки.
А точнее: Посетить БТИ и взять там поэтажный план и экспликацию Получить все техусловия Заказать (ну или изготовить самому) проект перепланировки Получить всю разрешительную документацию от: АПУ, АТИ, СЭС, газовой службы (если дом конечно газифицированный) и пожарников.

Взять справку у балансодержателя, что вы никому и ничего не должны Провести жилищную инспекцию и договорится с соседями

Порядок перепланировки квартиры в новостройке

В согласование включают весь комплекс мероприятий, начиная от создания проекта, одобрения его в жилинспекции, проведения государственной приёмки и заканчивая выдачей новых документов на жилое помещение. Проектно-сметная документация Текстовые и графические материалы, которые раскрывают сущность планируемых строительных работ. В документации будет подробно указано, как сделать перепланировку.

Там отражаются инженерные решения, необходимые для реализации проекта, содержится обоснование реализуемости плана, имеется перечень необходимых материалов и так далее. Новостройка Многоквартирный дом, который находится на заключительном этапе строительства или уже сдаётся в эксплуатацию. В некоторых случаях здание уже принято государственной комиссией, но собственники ещё не получили правоустанавливающие документы.

Определения первым двум понятиям даны в статье 25 ЖК РФ.

Ознакомиться с перечнем работ, которые относятся к перепланировке и переустройству, можно в постановлении Госстроя № 170 от 27.09.2003 г.

Согласование ремонта в квартирах «свободной планировки».

Одним из способов явилось то, что при так называемой «свободной планировке», застройщики сперва отказались от установки сантехпосуды, укладки гидроизоляции, штукатурки стен, разводки коммуникаций внутри квартиры.

И все это подводилось потенциальным покупателям под соусом их будущей перепланировки квартиры: мол зачем нам выставлять перегородки, если вы их все равно демонтируете и будете выставлять по-своему. Когда квартира большая, экономия застройщика может достигать от 3-5 тысяч долларов. Согласитесь, есть резон. При чем как для одной, так и для другой стороны.

Местные исполкомы стали закрывать глаза на действия строительных «инвесторов», ведь доведены показатели по сдаче квадратуры, которые, в те годы, росли год от года.Так что же можно делать в такой квартире и что будет являться перепланировкой и переустройством жилого помещения?Если Вы стали обладателем квартиры с «пустым» техпаспортом,

Перепланировка квартиры в новостройке

Если же говорить коротко, то при использовании термина «свободная планировка» застройщик продает несколько квадратов жилой площади, которая будет использована под устройство перегородок.

Особенно неприятно, если вам продают однокомнатную квартиру со свободной планировкой, где и без нее площади не так много. Практически все новостройки, за исключением муниципальных, также сдаются без отделки, — «бетонной коробкой» с голыми стенами и полами. То есть в новостройке собственник должен устраивать самостоятельно.

Но жилищные инспекции всех округов требуют узаконивать данное мероприятие как перепланировку, ссылаясь на п.2.2.6 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840 —

«Изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия»

. Данный пункт входит в перечень работ по перепланировке, требующих разработки проекта с ТЗК от автора дома.

Работы по изменению конструкций пола, фото: Но ведь «пирога полов» то нет, что же изменяется?